Кўчмас мулк нима? Қандай мулклар кўчмас мулк ҳисобланади?

Ўзбекистон Респубдикасининг “Риэлторлик фаолияти тўғрисида”ги Қонуни амалга жорий этилгандан сўнг ўтган қарийб икки йиллик давр мобайнида кўчмас мулк тушунчаси ва бундай мулклар тоифасига нималар кириши ҳақидаги савол жудаям долзарб бўлиб қолди. Хўш, ушбу масаланинг долзарблиги нималардан иборат?
Биринчидан, кўчмас мулк тушунчаси ва бундай мулклар тоифасини аниқлаштириб олиш риэлторлик фаолиятини амалга оширишнинг қонунийлигини таъминлайди. Ўзбекистон Республикаси “Риэлторлик фаолияти тўғрисида”ги Қонунининг 3-моддаси 1-қисмига мувофиқ риэлторлик фаолияти деганда юридик ва жисмоний шахсларнинг кўчмас мулк объектларига ва уларга бўлган ҳуқуқларга доир битимлар тузиш билан боғлиқ хизматларни шартнома асосида кўрсатиш бўйича тадбиркорлик фаолияти назарда тутилган. Ўз навбатида мазкур Қонуннинг 4-моддаси 5-қисмига кўра риэлторлик ташкилотларига риэлторлик фаолиятидан ташқари бошқа фаолият турларини амалга ошириш таъқиқланган. Бундан кўриниб турибдики, риэлторлик ташкилотлари фақатгина кўчмас мулк объектларига ва уларга бўлган ҳуқуқларга доир битимлар тузиш билан боғлиқ хизматларни кўрсатишлари мумкин бўлиб, улар кўчмас мулк ҳисобланмайдиган мулкларга оид хизматлар кўрсатиш ваколатига эга эмаслар. Қонуннинг мазкур талабини бажариш учун эса риэлторлик ташкилотининг ходимлари кўчмас мулк нима эканлигини ва бундай мулклар сирасига қандай мулклар киришини яхши англаб олишлари ниҳоятда муҳимдир.
Иккинчидан, Ўзбекистон Республикасининг амалдаги қонун ҳужжатларида кўчмас мулклар ва уларга оид ҳуқуқлар билан боғлиқ битимларни амалга оширишнинг алоҳида қоидалари белгиланган бўлиб, биз кўтарган масаланинг аниқлаштирилиши риэлторлик хизматларининг сифатлилигини таъминлашда ҳам жиддий ўрин тутади.
Учинчидан, қонунчиликда кўчмас мулк тушунчасига аниқ таъриф берилмаган ва кўчмас мулклар тоифасига кирувчи мулклар рўйхати ҳам аниқ белгиланмаган. Бу ҳолат ҳам амалиётда бир мунча қийинчиликларни ҳамда тушунмовчиликларни келтириб чиқариши мумкин. Ушбу масалаларни аниқлаштириш учун мутахассис нигоҳи билан қонун ҳужжатлари меъёрларини таҳлил қилиш лозимдир.
Тўртинчидан, мамлакатимизда ҳуқуқшунос олимлар томонидан мазкур мавзу юзасидан аниқ илмий тадқиқотлар олиб борилмаган бўлиб, ўз-ўзидан биз хориж олимларининг фикрларига таянишга мажбурмиз. Лекин, хориж олимларининг фикрлари миллий қонунчилигимизга ҳар доим ҳам мувофиқ келмаслигини инобатга олсак, ўз иш фаолиятимизда бу фикрларга тўла таяниш мумкин эмаслиги ҳам ойдилнлашади.
Ўзбекистон Республикаси Фуқаролик Кодексининг 83-моддаси 1-қисмига асосан мол-мулклар фуқаролик ҳуқуқларининг обхекти сифатида кўчмас мулклар ва кўчар мулкларга бўлинади. Биз кўчмас мулк тушунчаси ҳақидаги бир неча ҳуқуқшунос олимларнинг фикрларини ўрганиб, уларни умумлаштирган ҳолда кўчмас мулкка қуйидагича таъриф беришни мақсадга мувофиқ деб билдик. Мол-мулкнинг ер билан ўзаро мустаҳкам ва юридик жиҳатдан узвий боғланган, ўзининг мақсадли фойдаланиш вазифасига ва аҳамиятига путур етказмасдан туриб бошқа жойга кўчиришнинг имкони бўлмаган ёки қонун билан шундай тоифадаги мулклар қаторига киритилган турлари кўчмас мулк ҳисобланади.
Шу ўринда таъкидлаш лозим, кўчмас мулкка берилган тушунча ва таърифлар унинг белгилари мавжуд бўлган ҳар қандай мол-мулкни юридик жиҳатдан кўчмас мулк деб ҳисоблаш учун етарли асос бўла олмайди.
Ўзбекистон Республикаси Фуқаролик Кодексининг 83-моддаси 2-қисмига асосан кўчмас мулк ер участкалари ва ер ости бойликлари, кўп йиллик дов- дарахтлар, шунингдек бинолар ва иншоотлардан иборатдир. Мазкур модданинг 3-қисмига кўра қонунда бошқа мулклар ҳам кўчмас мулклар қаторига киритилиши мумкинлиги белгиланган. Қонунда белгиланган ушбу қоидадан шуни англаш мумкинки, бирор-бир мулкнинг кўчмас мулк сифатида эътироф этилиши унинг белгиларига қараб эмас, балки қонун йўли билан амалга оширилади.
Ўзбекистон Респуьликаси Фуқаролик Кодексига асосан кўп йиллик дов-дарахтлар кўчмас мулк деб белгиланган. Бу ҳолатда дов-дарахтларни кўчмас мулк деб ҳисоблаш учун унинг узоқ йил яшашини эмас, балки экилганлигига кўп йил бўлганлигини назарда тутиш лозим. Акс ҳолда эндигина уруғдан униб чиққан дов-дарахт ниҳолини ҳам кўчмас мулк сифатида эътироф этишимизга тўғри келади.
Кўчмас мулк объектлари сифатида бинолар ва иншоотларни бир-биридан фарқлашда ҳам юридик нуқтаи назардан (эътибор қилинг: архитектура-шаҳарсозлик ёки муҳандислик нуқтаи назаридан эмас) ҳуқуқшунос олимлар ўртасида жиддий мунозара мавжуд. Биз уларнинг фикрларини таҳлил қилиб, умумлаштирган ҳамда миллий қонунчилигимизга мувофиқлаштирган ҳолда бинолар ва иншоотларга қуйидагича тушунча беришни мақсадга мувофиқ деб ҳисобладик.
Бинолар деганда, қурилиш фаолияти натижасида яратилган, инсонлар узоқ муддат давомида яшаши ёки меҳнат фаолияти юритиши, маҳсулотларни ва жониворларни сақлаши учун мўлжалланган капитал қурилмалар тушунилади. Уй-жойлар, тижорат, ишлаб чиқариш бинолари ва омборхона кабилар бунга мисол бўлади.
Иншоотлар деганда эса, қурилиш фаолияти натижасида яратилган, инсонларнинг узоқ муддат бўлиши мўлжалланмаган ва ўз аҳамиятига кўра техник-муҳандислик ёки айрим ҳолатларда илмий, маданий кўнгилочар вазифаларни бажариши белгиланган капитал қурилмалар тушунилади. Буларга мисол тариқасида кўприкларни, ер ости йўлларини, тўғонларни, метрополитен иншоотларини ва монументларни кўрсатиш мумкин.
Шу ўринда айтиб ўтиш керакки, баъзан ҳам бино ҳам иншоот вазифасини бажариши мўлжалланган қурилмалар мавжуд бўлиши мумкин. Шунингдек, иншоотлар бинолардан фарқли равишда ҳам ер устида ҳам ер остида яратилиши мумкин.
Юқорида кўрсатиб ўтганимиздек, Фуқаролик Кодексининг 83-моддаси 3-қисмига кўра қонунда бошқа мулклар ҳам кўчмас мулклар қаторига киритилиши мумкинлиги белгиланган. Фуқаролик Кодексининг 85-моддасига асосан бутун корхона мулкий комплекс (мулкий мажмуа) сифатида кўчмас мулк ҳисобланади.
Мулкий комплекс бўлган корхона таркибига унинг фаолияти учун мўлжалланган ҳамма мулк турлари, шу жумладан ер участкалари, бинолар, иншоотлар, ускуна, инвентар, хом ашё, маҳсулот, талаб қилиш ҳуқуқи, қарзлар, шунингдек корхонани, унинг маҳсулоти, ишлари ва хизматларини акс эттирувчи хусусий аломатларга (фирма номи, товар белгилари, хизмат кўрсатиш белгилари) бўлган ҳуқуқлар ва бошқа мутлақ ҳуқуқлар, агар қонун ёки шартномада бошқача тартиб назарда тутилмаган бўлса киради. Қонуннинг мазкур талабидан тушуниш лозимки корхонани мулкий комплекс сифатида кўчмас мулк деб ҳисоблаш учун комплекс таркибига камида юқорида санаб ўтилганларининг хусусий аломатларга бўлган ҳуқуқлар ва бошқа мутлақ ҳуқуқлардан ташқари барчаси киритилган бўлиши керак. Ўзбекистон Республикаси Фуқаролик Кодексининг 489-моддаси 2-қисмига мувофиқ хусусий аломатларга бўлган ҳуқуқлар шартномада бошқача тартиб назарда тутилмаган бўлса, корхонани сотиб олувчи ихтиёрига ўтади.
Лекин, амалиётда корхоналарни мулкий комплекс сифатида риэлторлик ташкилотларининг савдолари орқали сотишда айрим тушунмовчиликлар мавжуд. Жумладан, бу каби ҳолатлар суд томонидан бнкрот деб эътироф этилган корхоналар мулкларининг савдоларида ва суд ижрочилари томонидан суд қарорларини мажбурий ижро қилиш жараёнида қарздор корхоналар мулкларининг савдоларида учрамоқда. Мазкур тушунмовчиликлар асосан мулкий комплекслар таркибини белгилаш билан боғлиқ. Суд бошқарувчилари ва суд ижрочилари томонидан банкрот ёки қарздор корхоналарнинг бир нечта мол-мулкларини жамлаб, уларни мулкий мажмуа сифатида баҳолаб риэлторлик ташкилотларининг савдоларига чиқаришлари ва сотишлари учраб туради. Бу ҳолат қонун ҳужжатларининг бутун корхонани мулкий мажмуа сифатида кўчмас мулк деб ҳисоблаш ҳақидаги қоидаларига зид ҳисобланади ва ўтказилган савдоларнинг қонунийлигини хавф остида қолдиради.
Бизнинг мазкур тушунмовчиликларни бартараф этиш юзасидан тавсиямиз шундан иборатки, агар бутун корхонани мулкий мажмуа сифатида сотишнинг имкони бўлмаса, унинг кўчмас мулкларини алоҳида ажратиб риэлторлик ташкилотларининг савдоларига, кўчар мулкларини эса шундай турдаги мулкларнинг савдоларини ташкиллаштиришга ихтисослашган ташкилотларнинг савдоларига чиқариш мақсадга мувофиқ ҳисобланади.
Ўзбекистон Республикаси Фуқаролик Кодексининг 85-моддаси 2-қисмига мувофиқ корхонанинг бир қисми олди-сотди, гаров, ижара ва бошқа шартномаларнинг объекти бўлиши мумкин, лекин унинг бу ажратилган қисми таркибида кўчар мулклар мавжуд бўлса, ушбу корхона қисми кўчмас мулк объекти бўла олмайди.
Ўзбекистон Республикаси Фуқаролик Кодексида белгиланган қоидаларнинг умумий мазмунидан тушуниш мумкинки, бинолар, иншоотларнинг бир қисмини ҳам битим тузиш чоғида кўчмас мулк объекти сифатида белгилаш мумкин, лекин мазкур ҳолатда Кодекснинг 88-моддаси талабларига риоя қилиш лозим.
Масалан, Фуқаролик Кодексининг 488-моддасида белгиланган қоидага кўра уй ёки квартиранинг бир қисми кўчмас мулк сифатида олди-сотди шартномасининг объекти бўлиши мумкин.
Лекин, кўчмас мулк қисмларга бўлиб сотилганда унинг ҳар қайси қисми Фуқаролик Кодексининг 88-моддасига мувофиқ бир бутун кўчмас мулк объектининг хоссаларини, яъни аҳамиятини ва белгиланган вазифаларини йўқотмаслиги талаб этилади. Ушбу қоидага амал қилмаслик битим тузилгандан сўнг қисмларга бўлинган кўчмас мулкдан келгусида фойдаланиш жараёнида турли низоли масалалар юзага келишига сабаб бўлиши мумкин.
Кўчмас мулк объектларига эгалик қилиш, улардан фойдаланиш ва уларни тасарруф этишнинг яна бир муҳим жиҳати шундаки, мазкур муносабатларда кўчмас мулк объектларининг қонун ҳужжатлари билан фуқаролик муомиласида бўлиши яекланганлиги ёки фуқаролик муомиласида бўлиши таъқиқланганлигини инобатга олиш лозим.

Ф.Раджабов
”Республика Мулк маркази” ЁАЖ
Бошқарув Раисининг биринчи ўринбосари
"Биржа" №43 (1606) 16.04.2013

27.04.2018 Онлайн электрон аукцион савдоларига мархамат!

1auksion.uz дастури орқали ўзингизни қизиқтирган мулкларни танланг ва савдосида иштирок этинг.               2017-2021 йилларда Ўзбекистон Республикасини ривожлантиришнинг бешта ...

барча янгиликлар

Кўлланма

Закалат келишуви

Ариза

Намуна Жисмоний шахслар учун
Онлайн Ариза бериш


Янгиликлар: 2

Эълонлар: 117

Мақолалар: 12

Онлайн: 3