Риэлторлик ташкилоти ва риэлторнинг ҳуқуқий мақоми

Мамлакатимизда “Риэлторлик фаолияти тўғрисида”ги қонун қабул қилиниши билан “риэлторлик ташкилоти”, “риэлтор” ва “риэлторлик хизматлари” каби атамалар кенг қўлланила бошлади. Ўз-ўзидан аҳолида бу атамаларнинг мағзини чақишга бўлган қизиқиш уйғониши табиий, албатта.
Ўзбекистон Республикаси “Риэлторлик фаолияти тўғрисида”ги қонунининг 4-моддаси 1-қисмида риэлторлик ташкилотига жуда ҳам қисқа таъриф берилган бўлиб, унда айтилишича риэлторлик ташкилоти лицензияга эга бўлган тижорат ташкилотидир. Қонунда келтирилган мазкур таърифни ўқиган аҳолининг аксарият қисми риэлторлик ташкилоти ҳақида етарлича тассаввурга эга бўлмаслиги мумкин.
Биз риэлторлик фаолиятига оид қонун ҳужжатларининг умумий мазмунидан келиб чиққан ҳолда ва риэлторлик ташкилотига кенгроқ тушунча бериш мақсадида уни қуйидагича таърифлашни лозим топдик. Риэлторлик ташкилоти – ваколатли давлат органи томонидан риэлторлик фаолиятини амалга ошириш учун берилган лицензия талаблари ва шартларига мувофиқ кўчмас мулк объектларига ҳамда уларга бўлган ҳуқуқларга доир битимлар тузиш чоғида юридик ва жисмоний шахсларга шартнома асосида риэлторлик хизматларини кўрсатувчи юридик шахс мақомидаги тадбиркорлик фаолияти субъекти ҳисобланади.
Қонунда риэлторлик ташкилотининг тижорат ташкилоти сифатида таърифланишининг сабаби шундаки, риэлторлик фаолияти тадбиркорлик субъектлари томонидан мижозларга ўз хизматларини кўрсатиш натижасида маълум бир фойда олиш мақсадини кўзлаб амалга оширилади.
Ўзбекистон Республикаси “Риэлторлик фаолияти тўғрисида”ги қонунининг 4-моддаси 2-қисмига асосан риэлторлик ташкилоти қонун ҳужжатларида назарда тутилган ҳар қандай ташкилий-ҳуқуқий шаклда ташкил этилиши ва ўз фаолиятини амалга ошириши мумкин.
Лекин амалдаги қонун ҳужжатларининг таҳлили шуни кўрсатадики, риэлторлик ташкилотини ҳар қандай ташкилий-ҳуқуқий шаклда тузиш имконияти чекланган. Жумладан, қонунга мувофиқ риэлторлик ташкилоти тижорат ташкилоти эканлигини эътиборга оладиган бўлсак, бундай турдаги ташкилотларни Ўзбекистон Республикаси Фуқаролик кодексининг 4-боби 3-параграфида белгиланган тижоратчи бўлмаган, яъни нотижорат ташкилотлар шаклида ташкил этиш мумкин эмас.
Ўзбекистон Республикаси “Риэлторлик фаолияти тўғрисида”ги қонунининг 4-моддаси 6-қисмининг талабига кўра риэлторлик ташкилоти давлат ҳокимияти ва бошқаруви органлари томонидан ташкил этилиши мумкин эмас. Қонуннинг ушбу талаби асосида айтишимиз мумкинки, риэлторлик ташкилотини оператив бошқарув ҳуқуқига асосланган давлат унитар корхонаси шаклида ҳам ташкил этиш таъқиқланади. Чунки, Ўзбекистон Республикаси Фуқаролик кодексининг 72-моддасига асосан оператив бошқарув ҳуқуқига асосланган давлат унитар корхонаси тегишли ваколатга эга бўлган давлат органининг қарорига мувофиқ ташкил этилади.
Риэлторлик ташкилотларининг муассислари мазкур ҳолатларни инобатга олган ҳолда, ўз ташкилотларини ташкил этиш жараёнида унинг ташкилий-ҳуқуқий шакли қонунчиликка қанчалик тўғри келишини ўрганиб чиқишлари мақсадга мувофиқ ҳисобланади.
Қонун талабига кўра риэлторлик ташкилоти штатидаги ходимларининг камида икки нафари, шу жумладан ташкилот раҳбари риэлторлик малака сертификатига эга бўлиши лозим. Бундан кўриниб турибдики, риэлторлик ташкилотининг раҳбари лавозимига риэлторлик малака сертификатига эга бўлмаган ходимни тайинлаш мумкин эмас. Амалдаги қонун ҳужжатларида риэлторлик ташкилотининг таркибий бўлинмалари, шу жумладан филиаллари ва ваколатхоналарининг раҳбарларини ва ходимларини лавозимига тайинлашда ҳамда ўз меҳнат фаолиятларини юритишларида бундай талаб мавжуд эмас.
Шуни алоҳида таъкидлаш лозимки, риэлторлик малака сертификатига эга бўлган ходим фақатгина битта риэлторлик такилотида меҳнат қилиши мумкин. Бундай ходим ўриндошлик асосида ёки фуқаролик шартномасига кўра бошқа риэлторлик ташкилотида риэлторлик фаолиятини амалга ошириши таъқиқланади.
Ўзбекистон Республикаси “Риэлторлик фаолияти тўғрисида”ги қонунининг 4-моддаси 5-қисмига асосан риэлторлик ташкилоти риэлторлик фаолиятидан бошқа фаолият турларини амалга ошириш ҳуқуқига эга эмас. Қонуннинг мазкур талаби риэлторлик ташкилотларига ихтисослашганлик мақомини беради.
Ушбу мақом биринчидан, риэлторлик ташкилотларига ўз фаолиятларидан оғишмасдан мижозларга сифатли риэлторлик хизматлари кўрсатилишини таъминловчи омил вазифасини ўтайди.
Иккинчидан, риэлторлик ташкилотларига бошқа фаолият турлари билан шуғулланишнинг таъқиқланганлиги риэлторлик хизматлари истеъмолчисининг қонуний ҳуқуқ ва манфаатларини ҳимоя қилишда жуда қўл келади. Чунки, ушбу таъқиқ натижасида риэлторлик ташкилоти хизмат кўрсатиш жараёнида мижознинг кўчмас мулк бозори соҳасидаги билими ва малакаси етарли бўлмаганлигидан фойдаланиб, ўз манфаатларини кўзлаб битимлар тузиш имкониятидан маҳрум бўлади.
Ўз навбатида қонун чиқарувчи мазкур талабни янада мустаҳкамлаб, “Риэлторлик фаолияти тўғрисида”ги қонунинг 10-моддасига асосан кўчмас мулк объектларига ва уларга бўлган ҳуқуқларга доир битимларни тузиш чоғида воситачилик хизматларини кўрсатишда риэлторлик ташкилотлари шундай битимларнинг бевосита тарафи бўлиши мумкин эмаслиги ҳақидаги талабни ҳам белгилаб қўйган.
Ўзбекистон Республикаси “Риэлторлик фаолияти тўғрисида”ги қонунининг 3-моддаси 2-қисмига мувофиқ риэлторлик ташкилоти ўз фаолиятини риэлторлик фаолияти соҳасидаги ваколатли давлат органи томонидан бериладиган лицензия асосида амалга оширади. Ўзбекистон Республикаси Вазирлар Маҳкамасининг 2011 йил 10 майдаги 129-сонли қарорига кўра риэлторлик фаолияти соҳасидаги ваколатли давлат органи этиб Ўзбекистон Республикаси Хусусийлаштириш, монополиядан чиқариш ва рақобатни ривожлантириш давлат қўмитаси белгиланган. Вазирлар Маҳкамасининг мазкур қарори билан тасдиқланган “Риэлторлик фаолиятини лицензиялаш тўғрисида”ги низомнинг 7-бандига асосан риэлторлик фаолиятини юритиш учун лицензия чекланмаган муддатга берилади.
Ўзбекистон Республикаси “Риэлторлик фаолияти тўғрисида”ги қонунининг 4-моддаси 4-қисмига ва “Риэлторлик фаолиятини лицензиялаш тўғрисида”ги низомнинг 5-бандига асосан риэлторлик ташкилотига унинг раҳбари аризасига кўра бир ёки бир неча турдаги риэлторлик хизматлари кўрсатиш учун лицензия берилиши мумкин. Демак, қонун ҳужжатларида риэлторлик ташкилотининг қайси ва қанча турдаги риэлторлик хизматларини кўрсатиши мумкинлиги чегаралаб қўйилмаган. Риэлторлик ташкилоти ўз имкониятларидан келиб чиққан ҳолда қайси ва қанча турдаги риэлторлик хизматлари кўрсатиши мумкинлигини мустақил белгилайди. Бунда энг асосийси, ташкилот ўзи амалга оширишни истаган риэлторлик хизматларини кўрсатиш учун лицензия олишда зарур қонун талабларни бажариб, тегишли ҳужжатларни илова қилган ҳолда ваколатли давлат органига ариза билан мурожаат қилиши лозим.
Риэлторлик ташкилоти қонун ҳужжатларида белгиланган лицензия талаблари ва шартларини бажара оладиган бўлса, барча тўртта турдаги риэлторлик хизматларини амалга ошириш ҳуқуқини берувчи лицензияни олиши мумкин. Ушбу тўртта турдаги риэлторлик хизматларига қуйидагилар киради: кўчмас мулк объектларига ва уларга бўлган ҳуқуқларга доир битимларни тузиш чоғидаги воситачилик, кўчмас мулк объектларининг ва уларга бўлган ҳуқуқларнинг савдосини ташкил этиш, кўчмас мулк объектларини ишончли бошқариш, кўчмас мулк бозорида ахборот ва маслаҳат хизматлари.
Риэлторлар риэлторлик ташкилотларидан фарқли равишда Ўзбекистон Республикаси “Риэлторлик фаолияти тўғрисида”ги қонунининг 5-моддаси 2-қисми ва “Риэлторлик фаолиятини лицензиялаш тўғрисида”ги низомнинг 4-бандига кўра фақатгина кўчмас мулк бозорида ахборот ва маслаҳат хизматлари кўрсатиш ҳуқуқини берувчи лицензия олишлари ҳамда ушбу фаолиятни амалга оширишлари мумкин.
Риэлтор деганда, қонун ҳужжатларининг мазкур қоидаларидан келиб чиқиб риэлторлик малака сертификатига ва кўчмас мулк бозорида ахборот ва маслаҳат хизматлари кўрсатиш ҳуқуқини берувчи лицензияга эга бўлган якка тартибдаги тадбиркорлик фаолиятини амалга оширувчи жисмоний шахс тушунилади. Бундан шундай хулоса қилиш мумкинки, риэлторлик ташкилотининг ходимларини риэлтор деб аташ ноўрин ҳисобланади.
Риэлтор риэлторлик ташкилотидан фарқли равишда риэлторлик фаолиятидан ташқари яна бошқа фаолият турлари билан ҳам шуғулланиши мумкин. Чунки, Ўзбекистон Республикасининг “Риэлторлик фаолияти тўғрисида”ги қонунининг 5-моддасида ҳамда “Риэлторлик фаолиятини лицензиялаш тўғрисида”ги низомнинг лицензия шартлари ва талаблари белгиланган 8-бандида риэлторларга нисбатан бундай талаб белгиланмаган.
Ўзбекистон Республикаси “Риэлторлик фаолияти тўғрисида”ги қонунининг 4-моддаси 7-қисми, 5-моддаси 3-қисми ва “Риэлторлик фаолиятини лицензиялаш тўғрисида”ги низомнинг 8-банди ”в” кичик бандига асосан риэлторлик ташкилоти ҳам, риэлтор ҳам ўз фуқаролик жавобгарлигини суғурта қилиш полисига эга бўлиши шарт. Яъни, риэлторлик ташкилотлари ва риэлторлар ўз фуқаролик жавобгарликларини мажбурий тартибда суғурта қилишлари лозим.
Қонун ҳужжатларида бундай талабнинг белгиланиши риэлторлик фаолиятида таваккалчилик хавфининг юқорилиги билан изоҳланади. Қонун чиқарувчи мазкур хавфни ҳисобга олган ҳолда ва риэлторлик ташкилотлари ҳамда риэлторларнинг, энг муҳими риэлторлик хизматлари истеъмолчиларининг қонун билан қўриқланадиган ҳуқуқ ва манфатларини ҳимоя қилиш мақсадида шундай талабнинг белгиланишини зарурдеб билган.
Риэлторлик фаолиятида таваккалчилик хавфининг юқори бўлишига кўчмас мулк бозорида ўзгаришлар жуда тез содир бўлиши, шунингдек ҳар бир кўчмас мулк объекти бошқаларидан ўзининг индивидуал хусусиятлари билан алоҳида ажралиб туриши каби қатор омиллар таъсир этади. Масалан, аҳоли пунктининг бирор бир ҳудудида инсонларга қўшимча қулайлик яратувчи маълум бир объектнинг (бозор, супермаркет, метро бекати ва бошқалар) ишга туширилиши, транспорт қатнови, алоқа, электр ва коммунал соҳа коммуникацияларининг яхшиланиши мазкур ҳудудда жойлашган кўчмас мулк объектларининг нархлари кутилмаганда кескин ошишига сабаб бўлиши мумкин. Кўчмас мулк бозорида нархлар динамикасининг тез ва кескин ўзгаришига жуда кўплаб омиллар таъсир қилиши мумкин. Бунинг натижасида мазкур бозор иштирокчилари маълум миқдорда зарар кўриши эҳтимоли юқори. Шунингдек, бир хил намунавий лойиҳаларда қурилган айни бир турдаги кўчмас мулк объектлари ҳам бир-биридан ўзининг алоҳида хусусиятлари билан ажралиб туради. Кўчмас мулк объектларининг алоҳида хусусиятлари уларнинг фойдаланишга топширилган йили, жойлашган жойи, таъмирланганлик ҳолати каби бир неча омиллар билан белгиланади.
Шундай экан, риэлторлик ташкилотларининг ходимлари ва риэлторлар кўчмас мулк бозорида самарали фаолият юритиш учун мунтазам ўз малакалари ва билимларини ошириб боришлари, бозордаги ҳар бир ўзгаришлардан ўз вақтида хабардор бўлиб боришлари муҳим аҳамият касб этади. Риэлторлик фаолиятида етарли даражада ахборот билан таъминланганлик амалга ошириладиган хизматлар сифатини оширишнинг энг асосий омилларидан бири десак адашмаймиз.
Ф.Раджабов
”Respublika mulk markazi” ЁАЖ
Бошқарув Раисининг биринчи ўринбосари
"Биржа" №49 (1612) 30.04.2013

27.04.2018 Онлайн электрон аукцион савдоларига мархамат!

1auksion.uz дастури орқали ўзингизни қизиқтирган мулкларни танланг ва савдосида иштирок этинг.               2017-2021 йилларда Ўзбекистон Республикасини ривожлантиришнинг бешта ...

барча янгиликлар

Кўлланма

Закалат келишуви

Ариза

Намуна Жисмоний шахслар учун
Онлайн Ариза бериш


Янгиликлар: 2

Эълонлар: 117

Мақолалар: 12

Онлайн: 1